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短短几天，房贷市场劲爆消息不断：房贷年龄上限被一次一次刷新。

从近期市场消息来看，80岁、85岁都不是终点，90岁、95也不是极限，昨天甚至有消息传出可以贷到100岁！

银行，是疯了吗？

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房贷年龄疯狂延期

今天，房产圈最劲爆的消息是一张开发商的宣传海报，“重磅利好，贷款年龄最长达100岁”！海报的发布者是南宁建发房产。

据《中新经纬》16日早间报道，当事方南宁建发相关人士解释说，“贷款年龄最长达100岁”不太准确，因为银行借款人年龄不超过70岁的规定是不变的，变的是年龄与贷款年限之和最高不超过80岁。而100岁是指借款人70岁，加上子女做共同借款人，贷款年限最高30年，这样实际贷款年龄最长就到100岁了。

这本质是“接力贷”。这个贷款消息公布后，也被网友调侃为“百岁贷”。

但是可能影响力太大，很快建发方面改口了。据《每日经济新闻》16日午间报道，当地建发的销售人员表示“我们项目没有这项政策，建发南宁其他楼盘也没有。”

尽管遭到了否认，但是近期关于房贷年龄延期的消息在持续发酵，房贷年龄的“天花板”可以说被不断刷新。

一周前，南宁房贷可以做到80岁的消息首先出圈。然后杭州、成都、宁波等地相继成为房贷松绑的跟进者。

在北京，据《新京报》调查，交行某支行最高房贷年龄期限可达95岁。这个产品的本质还是“接力贷”。如果70岁的借款人单独办理贷款，最长的贷款期限其实仅有5年。但是如果有子女担保，且借款人退休金和担保人满足月收入可以覆盖月供的2倍等条件，该行可以适当将贷款期限放宽至25年。

易居房地产研究院研究总监严跃进指出，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，其本质上是增加了部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力。对于中老年群体的购房需求可以更好的满足，他们可以获得20到30 年期的贷款时长。

不过这并不是突破“房住不炒”。

严跃进进一步指出，各地政策的放松，出发点都在于激活合理住房消费需求，以降低购房者购房成本为导向。

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银行“接力贷”真相

事实上，每次楼市低迷时期，接力贷产品都是银行的必选项目之一。但是在楼市调控时期，别说是接力贷了，就连普通的房贷都很难申请。

本轮楼市调控后，关于接力贷产品最早的消息是：2022年4月7日，广州悄悄启动了“接力贷”产品。不过，这个操作当天就被官方“紧急叫停”了。

因为当时楼市松绑还不够彻底，尺度还没有像今天这么大。

所以很明显，这几天“重出江湖”的接力贷，不但在贷款年龄总和上一次次突破底线（85岁、95岁、100岁），而且已经开始实际操作。

目前，暂未看到管理层出面“叫停”。许多网友推测：“显然，这是被默许的救市政策之一！”

另一方面，从银行自身来说，推出“接力贷”也是迫不得已。

从去年开始，“提前还贷潮”事实上已经开始蔓延。

从央行数据来看，2022年住户存款增加了17.84万亿元，而住户贷款仅增加3.83万亿元。可以看出，去年住户总体上是倾向于存款，而不是新增贷款。而数据也显示，住户中长期贷款增量为2015年以来最低值。

再来看房贷余额的数据。央行数据，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，全年净增约4800亿元，同比增长1.2%。个人房贷增速比上年末低10个百分点，也是新世纪以来的最低值。

什么概念呢？

2022年全年商品住宅销售额为11.67万亿元，但是个人住房贷款余额仅净增4800亿元。两个数据一对比，可以明显的发现，这就是大家口中说的“提前还贷潮”啊！

我们从近期的市场信息不难发现，“提前还贷潮”不但没有消退，反而愈演愈烈。

（来源：丁祖昱评楼市）

所以银行一方面不断“使绊子”，通过各种方式延缓客户提前还贷的节奏。另一方面，不得不加大马力投放贷款。

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转贷爆火，但要谨慎!

当前房贷市场中，还有一大波人在干一个事——“转贷”。

所谓转贷，就是通过低利率经营贷置换高利率房贷的方式，达到节省利息的目的。很多购房者操作“转贷”，都是一些贷款中介在推波助澜。

以贷款金额100万元、等额本息的还款方式为例，当贷款期限30年房贷利率为5.88%时，月供为5918.57元，总利息为113.06万元，而置换为20年贷款期限利率为3.9%的经营贷后，月供6007.24元，总利息为44.17万元。

对于房贷利率较高的购房者而言，一下子节省68.89万元利息，确实是不小的诱惑。

普通购房者没有经营实体怎么办？放心，这些资料一般中介都会帮助“操作”。全套办下来，中介机构可能收费数万元。

但是，你真的了解“转贷”的风险吗？

12月份，中国银保监会消费者权益保护局发布风险提示称，将房贷置换为经营贷的操作隐藏着多重风险：一是中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。二是中介垫付“过桥资金”，隐藏诸多猫腻。三是“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。四是“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。

一位资深银行贷款人士告诉深蓝财经，其实转贷最大的风险，一是流动性风险（经营贷期限短，本金大多需一次性偿还）；而是被抽贷的风险；三是转贷中途的摩擦成本，垫资费，贷款服务费都要综合计算，不能只看利息。目前市面上长年限的一般做不到4以下的利率，所谓的 10 年20年先息后本，也非纯粹中途不做任何检查不归任何本金的，其实都是有提前归本风险的。

另外，违规使用经营贷还存在法律风险。

2月13日，辽宁银保监局发文提示称，提前还贷或转贷暗藏风险。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。

所以，无论是购房、还是贷款置换，都要慎重考虑，永远记住——风险第一。