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上个月李蓓曾发文力挺地产股，但此后地产股一日游后，便再创新低了。她或许错了，这次抄底很可能将以失败告终。

4月7日李蓓曾发文称，现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。她称这是10年一遇级别的机会，一批公司相对当前的股价，存在3-10倍上涨空间。

虽然李蓓名头很响，也确实很有实力，但本人对她关于房地产的观点不敢苟同。全球经济衰退正在路上，有全球经济“金丝雀”之称的韩国，2022年贸易逆差不仅创下472亿美元的历史新高，而且是自2008年全球金融危机以来，时隔14年，再度出现贸易逆差。今年第一季度韩国出口同比下降12.6%，至1515亿美元。主要由于芯片出口疲软。3月份韩国出口较去年同期减少13.6%至 551.2亿美元，降幅较2月的7.5%明显扩大，且为连续第六个月下降。其中，占韩国出口五分之一的半导体项目暴减35%，反映存储器芯片价格下跌，且需求疲乏。此外，3月份韩国对中国的出口骤降33%。

从国内的经济数据来看，中国4月官方制造业PMI录得49.2，预期51.4；中国4月社会消费品零售总额34910亿元，同比18.4%，预期21%；中国4月规模以上工业增加值同比5.6%，预期10.9%；中国1-4月房地产开发投资35514亿元，同比-6.2%，可以说多数都不及预期。这表示国内经济强势复苏的预期已经被证伪，现在看只是弱复苏。

2018年底，美债收益率倒挂信号出现，这预示经济很有可能在2020年前后衰退。2020年这个时点，距离上一次去全球经济顶峰已经过去13年，全球经济是很有可能开始步入新一轮衰退周期的。不过突如其来的疫情彻底打乱了节奏，美联储无限量QE疯狂放水，使得正常的经济衰退“死无对证”，并且鼓起了新的虚假繁荣泡沫。而随着美联储持续加息，破灭将被刺破，新一轮大型金融危机将爆发。

金融危机的本质是债务危机，因为信贷会产生周期。有借就要有还，借钱的时候扩大支出刺激经济增长，而还钱的时候要缩减支出又使得经济下滑。在高息背景下，偿债成本上升，资产价格下跌，违约率就将激增，债务危机就将引爆。2008年，全球债务总量约为83万亿美元，全球GDP总量为64万亿美元，约为GDP的1.3倍；而2022年，全球债务总量达到300万亿美元，GDP总量为101万亿美元，大约是全球GDP的3倍。也就是说，当前全球债务规模是2008年的3.6倍，债务/GDP比值是2008年的2.3倍。因此，本轮金融危机一旦爆发，将超越08年。

中国房地产的牛市可以从1998年我国取消分配福利房开始，楼市从此进入市场化。随着中国经济的高速发展和城镇化率大幅提升，加之其被赋予的金融属性，房地产走了约20年的牛市。房子也是商品，是商品就没有只涨不跌的，也会有周期，有牛熊市。房地产大势已去，长期的大熊市已经在路上了，现在还远未结束。

当前一线城市的房价还在高位，和股市类似，它们相当于强势股，不补跌整个市场是不会见底的。而整个市场也远未出清，例如负债2万亿的皮带哥的问题距离解决还很远。房地产市场出清的标志性信号是有一大批中小房企倒下，某些知名房企的名字像雷曼从地球上被抹去。不出现这些信号，房地产市场难言见底。

对于地产股而言，现在还扯什么市盈率、市净率恐怕就没有意义了。在企业能正常经营的情况下是可以看这些的，但如果未来房价大跌，房企亏损，资产负债表恶化，市盈率、市净率都“没了”，哪里还有什么低估值？

个人认为李蓓低估了全球经济的衰退程度，乐观估计了房地产的形势。而本轮全球衰退将比肩1929，房地产市场后市将雪崩。现在还没暴雷的地产股，后面就能确定不暴雷吗？就像去年没阳的人，今年就能确定不会阳吗？李蓓现在持有的地产股应该是被套的状态，我觉得她应该早点割肉，对于还没暴雷的地产股，未来也有可能像瑞士信贷一样跌成渣。人都会犯错，无论是神如巴菲特还是魔如索罗斯。我想李蓓这一次也错了，或许未来她会承认错误，因为面子永远没有基金净值重要……